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I pilastri dell'investimento immobiliare

DI REONE IN REONE NEWS - 20/10/2021

Nell’ultimo decennio vista la situazione economica-sociale sempre più indebitata e insicura; garantirsi un futuro economico è diventato il pensiero più ricorrente e preoccupante delle generazioni che si stanno avvicinando alla pensione , ancora di più per quelle che la pensione forse non la vedranno mai.

Grazie a Dio le opportunità per conseguire quest’obbiettivo esistono, e sono alla portata di quasi tutti: i mercati azionari (azioni, opzioni, forex, commodities, fondi), internet (commercio on-line, creazione di community), e naturalmente gli immobili.

Una delle esperienze che presto o tardi nella vita dobbiamo affrontare è quella di confrontarci con il mercato immobiliare, vuoi per acquistare la desiderata prima casa, vuoi perché un parente o un genitore ha lasciato in eredità la casa in campagna o perchè l’amico sempre a caccia di opportunità ci ha proposto un “vero affare” per acquistare un appartamento da frazionare.

Alzi la mano chi non ha sognato, almeno una volta, di avere il proprio piccolo “Impero immobiliare” e vivere di rendita?

La proprietà di piccole unità immobiliari (villetta bifamiliare, mono o bi locali, appartamenti per vacanze) è la strada più utilizzata per costruirsi una rendita extra e garantirsi un futuro tranquillo. Il piccolo investitore immobiliare può utilizzare le piccole proprietà per far crescere il proprio patrimonio (rendita) in 6 diverse modalità:

Entrate derivanti da locazioni (affitti).
Incremento di valore della proprietà (plusvalenza).
Creare valore aggiunto (ristrutturazioni).
Comprare a sconto e rivendere (trading immobiliare).
Benefici fiscali
Estinzione del mutuo (ammortamento).
Nei capitoli successivi individueremo i componenti che creano un buon investimento immobiliare. Quali fattori valutare mentre stai costruendo il tuo futuro finanziario? Come valutare un’ opportunità d’ investimento?

Gli indicatori di un buon investimento
Nessuna particolare classe d’investimento si può definire migliore di un’altra, un investitore accorto esamina sempre ogni aspetto di un’opportunità d’investimento e considera prezzo e rischio. Gli indici di mercato e le tendenze possono fornire indicazioni utili ma è saggio non basare le proprie decisioni su indicatori così generici.

Il tuo obbiettivo come investitore è di proteggere e far crescere il tuo capitale con scelte personalizzate coerenti con i tuoi obbiettivi.Andiamo ad esaminare i fattori che ci aiutano a capire che tipo di ritorno (guadagno) ottenere su una particolare operazione e come questa rientra negli obbiettivi che mi sono dato.

1) Cash Flow
Uno degli elementi da valutare di un investimento è il cash flow (flusso di cassa o guadagno passivo ) che questo genera nel tempo. Per esempio,se si possiedono delle azioni, il guadagno si ottiene dalla distribuzione dei dividendi, nel caso di reddito da immobili è ottenuto dall’affitto generato annualmente.

Quando si determina il valore totale di un asset bisogna considerare la rivalutazione dello stesso nel futuro insieme a quanto reddito andrà a generare nello stesso periodo.

2) Valore ($$$) accumulato
Obbiettivo principale per ogni investitore è costruire la propria solidità finanziaria accumulando valore nel tempo. Ci sono alcuni fattori che aiutano a raggiungere questo obbiettivo:

Plusvalenza: Il classico investimento immobiliare è comprare ad un prezzo (possibilmente a sconto) e rivendere il bene ad un prezzo superiore. Questo incremento è chiamato plusvalenza.
Leva finanziaria: La capacità di controllare delle proprietà con un valore reale più alto del capitale effettivamente investito. Si ottiene generalmente con finanziamenti bancari ed è uno strumento potentissimo per aumentare gli utili.
Creare valore aggiunto : Apportare modifiche ad un bene (in questo caso un immobile) tali da aumentarne il valore di mercato. Il caso più tipico negli immobili è comprare un tri-quadri locale e frazionarlo in due unità più piccole. Il valore delle due unità è maggiore della singola originale. In un immobile da affittare ,eseguire dei lavori di migliorie o proporlo completamente arredato.
Vantaggi fiscali: Ci sono particolari manovre operative che possono avvantaggiarsi di favorevoli condizioni fiscali (ad esempio le agevolazioni per la classificazione energetica degli stabili).
3) Protezione contro l’inflazione
Una delle minacce più concrete sugli investimenti a lungo termine è sicuramente l’inflazione. Storicamente l’inflazione è stata responsabile della diminuzione del potere di acquisto del denaro per circa il 3,2% annuale. Quando stai considerando diverse forme d’ investimento è sicuramente saggio considerare quale sarà l’impatto dell’inflazione sui guadagni futuri.

4) Protezione del capitale
La volatilità si riferisce alla tendenza del prezzo di un bene di fluttuare (variare) bruscamente in un periodo di tempo definito. Beni che sono soggetti a rapidi cambiamenti di prezzo (in alto o in basso) possono diventare delle scelte difficili per individui con una bassa tolleranza al rischio. La volatilità relativa di un investimento aumenta il rischio che il prezzo del bene scenderà al di sotto del prezzo di acquisto.

Per esempio se avessi investito nell’indice del NASDAQ intorno al 2000 (il momento di picco del mercato) avresti perso una significante parte di capitale visto il declino drammatico (e permanente) dei prezzi.

Come si misura un buon investimento? Adesso scopriamo come un investitore valuta le diverse opportunità d’ investimento secondo lo schema che abbiamo appena visto.

Cash Flow
Il valore di un investimento si misura in parte anche per la capacità di generare reddito annuale continuo, molti investitori hanno come obbiettivo la creazione di un sostanziale reddito automatico annuale proprio in questo modo. Prendiamo come esempio il flusso di reddito generato dai dividendi azionari. Nel giugno 2006 la media dei rendimenti annuali (Stock Dividend Yield) per l’indice S&P500 era del 1,8%, quello del DowJones Industrial Average era del 2,3%. Il reddito medio netto generato da un immobile locato, opportunamente selezionato, nel peggiore dei casi è mediamente del 3-4%.

Un milione di euro investiti in azioni potrebbero fruttarti 20/25mila euro annuali , mentre con lo stesso capitale investito su più immobili in locazione potresti generare un cashflow di 48/55mila euro per lo stesso periodo.

Accumulo di capitale – Plusvalenza
Quando guardiamo al passato per prendere delle decisioni future, di solito diamo più peso agli avvenimenti recenti nel tempo, quelli che nella memoria collettiva sono stati periodi di crescita straordinaria dei mercati azionari. Il periodo dal 1981 al 2001 è stato testimone di una crescita inarrestabile dei mercati azionari (il DJIA è cresciuto del 14% all’anno).

Durante questa fase gli investitori più accorti hanno approfittato di questa crescita –apprezzamento- mantenendo intatto il capitale iniziale. Sul lungo periodo la borsa non è sempre stata così generosa e si sono visti periodi di crescita dei titoli modesti se non addirittura negativi. Dal 1906 al 1981 lo stesso indice DJIA è cresciuto solo al 2,75% annuale.

Mettere a confronto la crescita dei prezzi immobiliari con quella dei mercati azionari è un po’ complicato possiamo tuttavia prendere come riferimento nel mercato USA i prezzi medi delle single-family home SFH (le villette per intenderci).

Nel periodo dal 1960 al 1982 e dal 2000 al 2007 i prezzi delle SFH sono cresciuti più velocemente dell’azionario, mentre dal 1982 al 1999 è vero il contrario.

Anche se l’apprezzamento da solo non è un dato così rilevante, nel lungo periodo infatti le differenze tra i due mercati sono minime, chi investe nel mattone ha la possibilità di far crescere il proprio capitale più velocemente e con più controllo che nell’azionario.

Per capire come andiamo a vedere come funziona la leva finanziaria.

La leva finanziaria
La leva finanziaria è un potente strumento per investire in proprietà immobiliari. Se investi 100mila euro per acquistare un’ appartamento e in un anno cresce di 5.000 euro in valore (ipotizzando zero costi), hai realizzato un ritorno di investimento del 5%. Poniamo che invece ottieni un finanziamento del 90% e investi direttamente solo 10.000 euro.

Con lo stesso aumento di valore annuale (5.000 euro) il tuo capitale (diecimila euro) a prodotto un ritorno d’investimento del 50%!

Le possibilità di far crescere il capitale con questo sistema sono straordinarie, a patto di ottenere delle condizioni di credito ottimali. Vediamo come. Giovanni decide di comprarsi un piccolo bilocale nella città dove vive. Anticipa il 20% del prezzo e riesce ad ottenere un muto per il rimanente 80% a 30 anni. Giovanni affitta l’appartamento e le entrate che ne ricava riescono a coprire la rata del mutuo e le spese senza lasciare margine di guadagno. Riesce appena a pareggiare i conti. Dov’è il vantaggio? Giovanni sta accumulando un capitale prevedibile; anche nell’ipotesi che l’immobile non si rivaluta nel tempo e la rata d’affitto non aumenta, il capitale di Giovanni cresce ad ogni pagamento della rata mutuo senza aggiungere soldi personali.

Questo gli permette di utilizzare ,in futuro, parte di questo valore come acconto per un’altra operazione uguale. Questo è il “segreto” di moltissimi piccoli immobiliaristi che piano piano si costruiscono una rendita sicura e costante per il futuro.

Creare valore aggiunto
Gli immobili offrono la possibilità quasi illimitata, di personalizzarli, riorganizzarli, dividerli, ampliarli, ristrutturarli.

Tutte queste modifiche ,opportunamente pianificate, creano valore aggiunto al bene e non solo, possono dare anche dei benefici a livello fiscale. Si pensi alle attuali agevolazioni sulla riconversione energetica degli edifici e quello sugli ampliamenti strutturali.

Protezione contro l’inflazione
Un buon investitore non dovrebbe mai sottovalutare il potere erosivo dell’inflazione, anche piccole variazioni di percentuale possono diminuire sensibilmente il potere d’acquisto di futuri cashflow positivi. Gli investimenti nel mattone storicamente hanno prodotto incrementi costanti nei valori delle proprietà e delle rendite generate da esse, anche durante periodi di forte inflazione.

Lo scenario attuale del mercato immobiliare riporta delle variazioni negative dei prezzi del tutto trascurabili (5/7% di calo delle quotazioni) e solamente in alcune zone di mercato (tipicamente gli immobili delle categorie popolari), anche dopo il cataclisma economico che ha scosso mezzo pianeta.

Le condizioni per cui i prezzi immobiliari possono diminuire sono legate a crisi economiche particolarmente pesanti o in presenza di un offerta superiore alla domanda. La temuta “bolla immobiliare” non è mai veramente scoppiata , come è successo negli USA, semmai stiamo assistendo ad un notevole rallentamento delle trattative.

Non solo le proprietà mantengono il loro valore durante periodi di aumento dei prezzi ma anche durante le condizioni sono più stabili. Quando l’inflazione è alta il valore è mantenuto alto dal costo delle materie prime e quindi l’offerta di nuovo diminuisce, viceversa il valore rimane identico o sale visto il minor tasso d’interesse e la maggior possibilità d’accesso al credito.

Come abbiamo visto negli ultimi anni ,i prezzi del mercato azionario possono salire oltre ogni ottimistica previsione e di contro (e molto probabile) soffrire di perdite devastanti. La volatilità intrinseca di questo mercato causa questi continui cambi di direzione.

Confermando la statistica, i prezzi delle proprietà immobiliari hanno mostrato un graduale costante aumento nel tempo, nonostante sono stati soggetti anche loro ad una certa ciclicità di mercato. In aggiunta, mentre il valore delle proprietà è in parte legato all’aumento nel tempo dello stesso (apprezzamento del bene), una parte sostanziale è legata al cashflow annuale (locazioni) che può generare.

Ricordiamo che una delle regole d’oro dell’investimento è di preservare il valore del capitale. A differenza di società che possono potenzialmente fallire , proprietà immobiliari ben selezionate difficilmente subiranno un declino permanente del valore, come abbiamo visto il valore immobiliare è molto meno volatile di altri mercati come quello azionario, e quindi il più adatto a preservare il capitale originale.

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