LE IMPOSTE SUGLI IMMOBILI

Gli immobili, terreni e fabbricati  sono soggetti a imposte che colpiscono il loro reddito (Irpef e addizionali all'Irpef), il loro possesso in quanto beni patrimoniali (Ici) e il loro trasferimento, realizzato mediante atto tra vivi come la donazione o la compravendita  o attraverso la successione ereditaria, nonché l'usucapione. Nel caso di trasferimento mediante compravendita, le imposte applicate sono l'imposta di registro (in alternativa, l'Iva), e le imposte ipotecaria e catastale. Nel caso di trasferimento per donazione (o successione), sono dovute l'imposta di successione e di donazione che varia a seconda dei beneficiari e le imposte ipotecaria e catastale. Si ricorda che per gli atti soggetti ad IVA, non si applica, per il principio di alternatività, l'imposta proporzionale di registro, sono comunque dovute le tasse fisse di Registro, Ipotecaria e Catastale. Per quanto riguarda l'Irpef, i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore e tassati secondo le aliquote previste per tale imposta. Poiché le aliquote Irpef sono progressive, uno stesso reddito proveniente da immobili viene, quindi, ad essere tassato in misura più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale è venuto a confluire.L'Irpef è dovuta da tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale. Per l'Ici, invece, il patrimonio immobiliare viene tassato di per sé, in modo proporzionale, senza riferimento, salvo casi particolari, alla capacità contributiva di chi lo possiede.

IL REDDITO DEI FABBRICATI

I redditi dei fabbricati devono essere dichiarati riportandoli nella dichiarazione dei redditi, quadro RB del Modello UNICO (o nel quadro B, per chi compila il Modello 730). Oltre alla rendita catastale (rivalutata se si compila il Modello UNICO, rivalutata direttamente da chi presta l'assistenza fiscale, se si compila il Modello 730), i contribuenti devono aver cura di indicare il periodo e la percentuale di possesso, nonché il tipo di utilizzo dell'immobile. Se il fabbricato è concesso in affitto, deve essere indicato sempre (Modello UNICO e Modello 730) il canone ridotto del 15 per cento (o del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna), o del 40,5 per cento (Modello UNICO, in caso di presentazione del Modello 730 la riduzione sarà operata dal soggetto che presta l'assistenza fiscale) per i canoni convenzionali (se il fabbricato è sito in un comune ad alta densità abitativa), anche nei casi in cui il fabbricato sarà poi tassato in base alla rendita. Ai fini fiscali il reddito dei fabbricati scaturisce dalla applicazione delle "tariffe di estimo", individuate per ogni Comune in relazione alle caratteristiche catastali degli immobili.

Casi particolari di determinazione del reddito
1. Abitazione Principale
Ai contribuenti che hanno la dimora abituale nella casa di proprietà o posseduta a titolo di usufrutto o altro diritto reale spetta una deduzione dal reddito complessivo fino all'ammontare della rendita catastale dell'immobile e delle relative pertinenze, rapportata alla quota di possesso e al periodo dell'anno durante il quale l'immobile (e le relative pertinenze) è stato adibito ad abitazione principale. Sia la casa che le pertinenze risultano così esenti da Irpef. La deduzione spetta anche quando l'unità immobiliare costituisce la dimora abituale soltanto dei familiari del contribuente stesso. La nozione di abitazione principale contiene in sé il concetto di unicità. Pertanto non si possono avere più abitazioni principali. Inoltre, tale nozione deve essere sempre riferita al dichiarante. Ad esempio, nella ipotesi più ricorrente in cui un genitore cede l'uso della propria abitazione principale al figlio, andando ad abitare in un'altra casa di proprietà, è quest'ultimo immobile che diventa abitazione principale, mentre quella ceduta in uso al figlio perde questa qualifica. Invece, se il genitore va ad abitare in una casa che non gli appartiene (ad esempio, condotta in locazione), per quest'ultimo, l'immobile occupato dal figlio non perde la qualifica di abitazione principale.  La deduzione spetta anche nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale a seguito di ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché l'unità immobiliare non risulti locata.

2. Fabbricati concessi in locazione
Il reddito che il proprietario ricava dalla locazione di un fabbricato (reddito effettivo) è tassato in maniera diversa in corrispondenza delle varie tipologie di contratti di locazione. In particolare, se l'immobile è locato:
• ad equo canone: il reddito da assoggettare all'Irpef è quello derivante dal canone annuo di locazione, ridotto del 15 per cento a titolo forfetario (o del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna); si ricorda che dal 30 dicembre 1998 non è più possibile stipulare o rinnovare contratti di tale tipo;
• in libero mercato: il reddito è dato dal valore più alto tra la rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat) ridotto del 15 per cento (o del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna);
• a canone convenzionale (ai sensi della Legge 9 dicembre 1998, n. 431): il reddito da assoggettare all'Irpef, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in libero mercato, è ridotto ulteriormente del 30 per cento se il fabbricato è sito in uno dei Comuni ad alta densità abitativa (art. 1, Decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazione, dalla Legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successive modificazioni). 
Il Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica con Delibera del 13 novembre 2003 - pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 40 del 18 febbraio 2004 - ha aggiornato l'elenco dei Comuni ad alta densità abitativa. Il canone "convenzionale" è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale (Legge 9 dicembre 1998, n. 431). Per usufruire dell'ulteriore riduzione del 30 per cento, il contribuente deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l'anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'Ici e il Comune in cui l'immobile è situato. Il canone di locazione va dichiarato anche se non è stato percepito effettivamente.
La legge prevede, però, che i canoni non percepiti (per l'ammontare accertato dal giudice) non concorrono a formare il reddito a partire dal termine del procedimento di convalida di sfratto per morosità. Inoltre, nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell'affittuario anche per periodi precedenti, è riconosciuto un credito d'imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti. In tutti questi casi il reddito dei fabbricati è determinato sulla base della sola rendita catastale.
Disposizioni per combattere il fenomeno delle locazioni sommerse
Ai fini dell'accertamento dell'Irpef dovuta sui redditi dei fabbricati derivanti da immobili locati, è esclusa la possibilità per l'ufficio di rettificare il reddito, se il contribuente dichiara l'importo maggiore tra:
• il canone di locazione risultante dal contratto, ridotto del 15 per cento; 
• il 10 per cento del valore catastale dell'immobile. 
La modalità di determinazione del valore su base catastale, prevista per l'imposta di registro in caso di cessione dell'immobile, rileva quindi anche per l'accertamento dei redditi di fabbricati. Pertanto, ai fini delle imposte dirette, il valore dell'immobile dovrà essere determinato applicando alla rendita i moltiplicatori previsti ai fini dell'imposta di registro, rivalutati al 20 per cento. In materia di locazione, quindi, il moltiplicatore è in ogni caso 120.  Un esempio: contribuente che dichiara nel contratto di locazione un canone mensile di 800 euro per la locazione di un fabbricato la cui rendita catastale rivalutata è pari a 750 euro.  Il canone annuo di locazione ridotto del 15 per cento sarà:  800 x 12 = 9.600 - 1.440 (15 per cento di 9.600) = 8.160 Per determinare il 10 per cento del valore dell'immobile, si dovrà effettuare il seguente calcolo:  750 x 120 = 90.000 x 10 per cento = 9.000 Dal raffronto tra i due valori ottenuti, emerge che quello maggiore è il 10 per cento del valore catastale dell'immobile. Pertanto, qualora il contribuente indichi nella dichiarazione dei redditi questo importo (in luogo del canone riportato nel contratto di locazione, ridotto del 15 per cento), l'Ufficio non potrà più rettificare, per l'immobile locato, il reddito dichiarato. Un'altra previsione è quella che riguarda i casi di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili. In tali ipotesi, oltre alle sanzioni per la mancata registrazione, si presume, salva documentata prova contraria, l'esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d'imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso; quale importo del canone, su cui pagare l'imposta, si presume, ai fini della determinazione del reddito, il 10 per cento del valore catastale dell'immobile.

ATTENZIONE Tali disposizioni non si applicano nei confronti di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone "concordato" cioè quelli stipulati o rinnovati ai sensi della Legge n. 431 del 1998 (art. 2, comma 3 e art. 4, commi 2 e 3).

2.1 La cedolare secca
Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo,

Tipo contratto             Cedolare secca             Imposte non dovute

Canone libero                    21%                    Irperf
                                                                         Addizionale regionale
Canone concordato          10 %                    Addizionale comunale
                                                                          Imposta di registro
                                                                          Imposta di bollo
L’imposta sostitutiva si applica sul totale del canone annuo di locazione, senza considerare le riduzioni forfetarie previste nel regime ordinario di tassazione.

2.2 Contribuenti interessati
La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione).
 Non possono aderire le società e gli enti non commerciali.
 Con riferimento all’attività esercitata dal locatario e all’utilizzo dell’immobile locato, il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
 Immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare sono:
• esclusivamente le abitazioni appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati), locate per finalità abitative
• le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).
Sono esclusi, inoltre, i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.

Obblighi e rinuncie
• Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.
• Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.
• Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore

2.3 Come avvalersi del regime della cedolare secca
Per avvalersi del regime della cedolare occorre esercitare l’opzione compilando, a seconda dei casi, il:
A.“modello Siria”
B.“modello 69”
(entrambi disponibili gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate in formato elettronico).
In linea generale, l’opzione va esercitata con la registrazione del contratto di locazione e vale per l’intera durata del contratto (salvo revoca).
In caso di proroga del contratto, anche tacita, l’opzione deve essere esercitata entro il termine di versamento  dell’ imposta  di registro (cioè entro 30 giorni dal momento della proroga).
Se l’opzione non è stata esercitata (né in sede di registrazione del contratto, né con la proroga), è sempre possibile accedere al regime per le annualità successive, esercitandola entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente (cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità).

A. Il modello Siria
È un modello semplificato di denuncia per la registrazione del contratto di locazione e per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca.
Può essere utilizzato per i casi più semplici con un numero limitato di locatori e di conduttori, con omogeneità di opzioni e con contenuto contrattuale limitato alla disciplina del rapporto di locazione.
 • In particolare, il modello Siria può essere utilizzato solo se il contratto di locazione presenta le seguenti        caratteristiche:
• numero di locatori non superiore a tre
• tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca
• numero di conduttori non superiore a tre
• una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre
• tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita
• contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione (e non altre pattuizioni).
Il modello deve essere presentato esclusivamente in via telematica (utilizzando l’apposito software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate), direttamente dal contribuente interessato o tramite i soggetti abilitati (Caf, professionisti).

B. Il modello 69
Nelle ipotesi diverse da quelle sopra descritte, l’opzione per la cedolare secca deve essere espressa mediante il modello per la richiesta di registrazione degli atti (modello 69).
Il modello si presenta in modalità cartacea, in duplice copia, agli uffici dell’Agenzia delle Entrate. Va utilizzato anche per le proroghe, le risoluzioni anticipate, eccetera.
In caso di contitolarità dell’immobile, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti, in solido con il conduttore, a versare l’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso.

2.4. Versamento della cedolare secca
L’imposta deve essere versata entro lo stesso termine previsto per il versamento dell’Irpef (acconto e saldo) e con le modalità stabilite dal decreto legislativo n. 241/1997 (versamento con modello F24, con possibilità di compensare l’imposta dovuta con eventuali crediti).
1) Acconto
Per il versamento dell’acconto, dovuto nella misura del 95%, si applicano gli stessi criteri previsti per l’acconto Irpef. In particolare, il pagamento va effettuato entro il 30 novembre in due rate (in un’unica soluzione l’importo è inferiore a 257,52)
• la prima, del 40%, entro il 17 giugno, o il 17 luglio (con la maggiorazione dello 0,40%)
• la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre (nel 2013, 2 dicembre).
La prima rata dell’acconto può essere versata anche a rate. Sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le medesime disposizioni previste per la rateazione dell’Irpef.
In generale, nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca l’acconto non è dovuto, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.
2) Versamento a saldo
Anche per il saldo dell’imposta sostitutiva si applicano le stesse regole previste per l’Irpef:
il versamento va effettuato entro il 17 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 17 luglio (con la maggiorazione dello 0,40%)

2.5. Durata dell’opzione e revoca
L’opzione per la cedolare secca prevede che il locatore applichi il regime scelto per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui la stessa è stata esercitata.
La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento della stessa imposta.
E’ sempre possibile esercitare l’opzione nelle annualità successive, rientrando nel regime della cedolare secca.

2.6. Effetti della cedolare secca sul reddito
Il reddito assoggettato a “cedolare secca” concorre alla formazione del reddito complessivo da considerare per il calcolo di:
• deduzioni, detrazioni, benefici legati al possesso di requisiti reddituali (ad esempio, per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per canoni di locazioni, ecc.)
• per la determinazione dell’Isee (indicatore della situazione economica equivalente)

3. Immobili tenuti a disposizione
Per i fabbricati ad uso abitazione posseduti in aggiunta a quello utilizzato come abitazione principale, il reddito viene determinato applicando alla rendita catastale l'aumento di 1/3, a meno che non siano stati concessi in uso gratuito a un familiare che vi trasferisca la residenza.

4. Immobili di nuova costruzione
Questi fabbricati divengono "produttivi" di reddito, e devono quindi essere dichiarati, a partire dalla data in cui possono essere utilizzati per l'uso cui sono destinati (e, comunque, a decorrere dal momento in cui vengono utilizzati, se anteriore).

5. Immobili di interesse storico e/o artistico
Il reddito relativo agli immobili ad uso abitativo e non, riconosciuti di interesse storico e/o artistico, di cui alla Legge 1º giugno 1939, n. 1089 (attualmente l'interesse storico e/o artistico degli immobili è riconosciuto in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), deve essere determinato applicando la più bassa fra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l'immobile, a prescindere dall'eventuale locazione del bene.

 

PRELIMINARE E TRASCRIZIONE

Il contratto preliminare, chiamato anche compromesso, è un vero e proprio contratto che impegna entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo.
Gli elementi essenziali del preliminare sono:
• Il consenso delle parti
• La forma scritta
• L’individuazione del bene immobile
• Numero vani
• Planimetrie
• Dati catastali
• APE
• Prezzo
• Data del definitivo

E’ obbligatorio registrare il preliminare entro 20 giorni dalla sua firma. Lo scopo della registrazione è quello di conferire al documento una «data certa». Alla registrazione il richiedente, che potrà essere una delle parti che hanno sottoscritto il preliminare, dovrà pagare l’imposta di registro.
Il costo della registrazione è pari a:
• Imposta di registro→ € 200,00 indipendentemente dal valore della compravendita;
• Imposta di bollo→ € 16,00/4 facciate o 100 righe scritte.

Inoltre sarà necessario pagare una percentuale in base alla cifra versata alla firma del compromesso, che sarà pari a :
• 0,50% della cifra versata a titolo di caparra confirmatoria;
• 3% della cifra versata a titolo di acconto.

La registrazione deve essere eseguita entro 20 giorni dalla sottoscrizione, presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

La trascrizione del preliminare, invece, non è un obbligo ma una facoltà posta a tutela dell’acquirente. Attraverso la trascrizione, che è un adempimento di «pubblicità dichiarativa», il compratore del bene si tutela, in quanto il venditore può:
• Vendere l’immobile ad altri acquirenti;
• Cedere l’usufrutto (o altri diritti reali);
• Iscrivere ipoteche sull’immobile;
• Essere soggetto a procedure fallimentari.

 

La trascrizione consente all’acquirente di contrapporre il proprio atto di acquisto a eventuali terzi, che possono essere i creditori del venditore oppure altri ai quali il venditore ha trasferito l’immobile stesso. La trascrizione, quindi, serve anche per tutelare l’immobile acquistato da ipoteche o pignoramenti che eventuali creditori del venditore potrebbero trascrivere prima del rogito e che, in tal caso, sarebbero opponibili all’acquirente.
La trascrizione del contratto preliminare è opportuna in alcuni casi, quali:
• Versamento di acconti di rilevante entità;
• Lungo lasso di tempo fra la stipula del preliminare e il definitivo;
• Assoggettabilità del venditore al fallimento.

Schematizzando:
PRELIMINARE TRASCRITTO
↓
vince i pignoramenti anteriori e successivi alla trascrizione del preliminare
PRELIMINARE REGISTRATO
↓
NON vince i pignoramenti anteriori e successivi alla trascrizione del preliminare

In caso di preliminare trascritto:
• Ipoteche o pignoramenti successive e anteriori alla trascrizione, non producono nessuna conseguenza nei confronti del compratore
• In caso di procedura fallimentare con l’immobile oggetto di asta giudiziaria, la distribuzione del ricavato dell’asta stessa vedrebbe il promissario acquirente come creditore privilegiato. 

La trascrizione del preliminare, essendo un atto pubblico, richiede l’intervento del notaio.
Il costo di una trascrizione è, generalmente, pari a :
• €  200,00 di imposta ipotecaria;
• € 35,00 di tasse di trascrizione;
• € 600/1000,00 come onorario del notaio proporzionato al valore del preliminare
Ovviamente a questi costi vanno aggiunti i costi di registrazione, comunque obbligatoria.

 

LA RENDITA CATASTALE

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) per i seguenti coefficienti: 
• 110, per la prima casa; 
• 120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1); 
• 140, per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B; 
• 60, per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D; 
• 40,8, per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E. 

ATTENZIONE Per i trasferimenti di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta) per determinare il valore catastale. In questo caso è necessario manifestare espressamente nell'atto l'intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall'art. 12 del D.L. n. 70 del 1988 convertito dalla legge n. 154 del 1988. La rendita catastale attribuita verrà notificata dall'Ufficio dell'Agenzia del Territorio al contribuente. Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l'imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell'atto.

La base imponibile per l'Iva
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile non è costituita dal valore catastale, ma dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti.  Se, però, per l'acquisto della casa l'acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.  Relativamente a queste cessioni, le disposizioni consentono all'ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al "valore normale" del bene.  In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l'ufficio è obbligato a considerare quale "valore normale" un importo pari alla somma erogata.  Cosa si intende per "valore normale"  "...il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni e servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l'operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi" (articolo 14 del DPR n. 633 del 1972). In linea generale, il valore normale dell'immobile è determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri risultante dal certificato catastale ovvero, in mancanza, calcolata ed il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell'osservatorio del mercato immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell'immobile.  Le quotazioni dell'osservatorio del mercato immobiliare sono riferite alla relativa zona omogenea ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell'atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo "normale". I coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell'immobile attengono in particolare al taglio, al livello del piano e alla categoria catastale.  Per gli immobili diversi dalle abitazioni il valore normale è determinato dalla media fra il valore minimo e massimo espresso dall'osservatorio del mercato immobiliare riferito al periodo dell'atto di compravendita e allo stato conservativo "normale" per la specifica destinazione d'uso dell'immobile ivi censita, in particolare "negozi", "magazzini", "uffici", "capannoni industriali", "capannoni tipici", "laboratori", "autorimesse", "posti auto scoperti", "posti auto coperti", "box".  Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, il valore normale si determina sulla base dello stato conservativo "ottimo" censito dall'Osservatorio del mercato immobiliare ovvero, in mancanza, applicando al valore determinato in base alle regole sopra esposte un moltiplicatore pari a 1,3. 

ATTENZIONE La finanziaria 2008, ha introdotto la responsabilità solidale dell'acquirente con il venditore per il pagamento dell'imposta evasa, nonché delle relative sanzioni, negli atti di compravendita di immobili soggetti ad IVA, nell'ipotesi in cui il prezzo indicato in fattura sia diverso da quello effettivo.  In pratica la nuova norma stabilisce che, qualora l'importo del corrispettivo indicato nell'atto di cessione e quindi nella relativa fattura, sia diverso da quello effettivo, l'acquirente-anche se è un privato cittadino- può essere chiamato a rispondere in solido con il venditore per il pagamento dell'IVA dovuta.  Va precisato che la responsabilità solidale prima dell'approvazione della nuova norma già esisteva ma soltanto per gli acquirenti di immobili che agiscono nell'esercizio di imprese, arti o professioni.  La finanziaria ha inoltre previsto che lo stesso acquirente privato possa regolarizzare la violazione commessa, versando la maggiore imposta dovuta entro sessanta giorni dalla stipula dell'atto.  Entro lo stesso termine, l'acquirente che ha regolarizzato la violazione deve presentare all'ufficio territorialmente competente copia dell'attestazione del pagamento e delle fatture oggetto della regolarizzazione. 

TASSAZIONE PRIMA CASA

Per l'acquisto della "prima casa" e delle sue pertinenze sono previste aliquote agevolate. Acquisto di "prima casa": le imposte dovute dall'acquirente 

• Venditore Privato:(IVA ESENTE) - (REGISTRO 3%)– (IPOTECARIA168 euro)- (CATASTALE 168 euro);

• Venditore impresa "non costruttrice" e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, 
impresa "costruttrice" (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori
(IVA ESENTE)- (REGISTRO 3%)- (IPOTECARIA 168 euro)- (CATASTALE 168 euro)

•Impresa "costruttrice" (o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori o successivamente nel caso  in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata
(IVA 4%)– (REGISTRO 168 euro) –(IPOTECARIA168 euro) – (CATASTALE 168 euro).

Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l'acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
• C/2 cantina o soffitta 
• C/6 garage o box auto 
• C/7 tettoia o posto auto 
Requisiti per i benefici
I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:
• l'abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal Decreto ministeriale del 2 agosto 1969 (v. G.U. n. 218 del 27/08/69); 
• l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula o nel Comune in cui ha sede o dove l'acquirente svolge la propria attività principale ovvero, se trasferito all'estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro; per i cittadini residenti all'estero (iscritti all'AIRE, anagrafe degli italiani residenti all'estero) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. 
Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Inoltre nell'atto di acquisto il compratore deve dichiarare:
• di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato; 
• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di
abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa;
• di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, qualora già non vi risieda. 
Se, per errore, nell'atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime forme giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.

TASSAZIONE SUI TERRENI

Terreni agricoli
Per la registrazione di atti che hanno come oggetto il trasferimento di terreni agricoli (a favore di soggetti che non rivestono la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale) trova applicazione la tassazione che segue:
• Imposta di registro: 15%
• Imposta di trascrizione: €. 50,00
• Imposta catastale: €. 50,00
Imposta di bollo: esente.
Questo regime fiscale si applica ai soli terreni agricoli ossia ai terreni che siano classificati come tali dai vigenti strumenti urbanistici (tale qualifica può essere facilmente accertata attraverso il certificato di destinazione urbanistica che comunque deve essere allegato, a pena di nullità, ad ogni atto traslativo a titolo oneroso).
Non si applica pertanto a terreni che benché non suscettibili di utilizzazione edificatoria non ricadono in zona espressamente classificata come “agricola”.
Questo regime si applica anche ai “fabbricati rurali” se trasferiti unitamente ai terreni agricoli e se funzionalmente posti al servizio della coltivazione dei terreni; si ricorda che, sempre, i fabbricati rurali, anche se costituiscono pertinenze di fondi agricoli, debbono necessariamente essere censiti al Catasto dei fabbricati.
Per tutti i terreni, aventi destinazioni urbanistiche diverse da quella agricola (terreni edificabili, terreni a verde privato, terreni ricadenti in zona A, ecc.) l’aliquota applicabile è al 9%.
Al riguardo si rammenta che si considera edificabile il terreno utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo (è sufficiente pertanto la sola delibera del Consiglio Comunale che approva la variante al PRG o diverso strumento generale perché il terreno possa considerarsi edificabile ai fini fiscali).

La tassazione agevolata per l’agricoltura
Per la registrazione di atti comportanti il trasferimento di terreni agricoli (e relative pertinenze) a favore di soggetti (persone fisiche o società agricole) che rivestano:
• la qualifica di coltivatore diretto (iscritto nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale),
• la qualifica di imprenditore agricolo professionale (I.A.P.) (iscritto nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale),
si applicano le seguenti imposte:
• Imposta di registro: Fissa (attualmente € 200,00)
• Imposta di trascrizione: Fissa (attualmente € 200,00)
• Imposta catastale: 1%
• Imposta di bollo: non dovuta.

Terreni edificabili
Come determinare correttamente le tasse da versare in caso di cessione o acquisto di terreni edificabili, da parte di privati e soggetti IVA.
La corretta tassazione relativa al trasferimento di un terreno edificabile si differenzia a seconda del soggetto passivo e la cessione sarà sempre assoggettata ad imposta di registro sul valore fiscale del bene.

Imposta di registro
A versare l’imposta di registro solitamente è la parte acquirente, così come avviene per le imposte ipotecarie e catastali, tuttavia secondo quanto disposto dall’art. 57, comma 1 del DPR 131/1986 si tratta di un adempimento solidale quindi, in caso di omesso versamento, vi è la responsabilità di entrambe le parti contraenti.

Imposte per chi acquista
Chi acquista un terreno edificabile deve versare, a seconda che si tratti di un privato o un soggetto IVA:

	Privato	Soggetto IVA
Imposta di registro	9% – sul valore fiscale	€ 200 – valore fisso
Imposta ipotecaria	€ 50 – valore fisso	3% – valore fiscale
Imposta catastale	€ 50 – valore fisso	1% – valore fiscale
Tassa ipotecaria	Non dovuto	€ 35 – valore fisso
Tassa catastale	Non dovuto	€ 55 – valore fisso
Bollo	Non dovuto	€ 230 – valore fisso

Valore del bene
L’art. 9, comma 3 del TUIR prevede che per “valore fiscale del bene” si intenda il prezzo praticato dalla parti in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui i beni sono stati acquisiti.

Plusvalenze
Tale valore riguarda anche la presenza di una eventuale plusvalenza. In generale la cessione di un terreno edificabile effettuata ad un prezzo superiore al valore d’acquisto determina una plusvalenza assoggettabile a tassazione, indipendentemente dal momento in cui avviene l’acquisto.

Imposte per chi vende
Il cedente è colpito da imposta solo nel caso in cui realizzi un profitto ovvero una plusvalenza derivante dalla cessione del terreno edificabile. In questo caso è possibile:
• portare la plusvalenza nella determinazione del reddito imponibile in sede di dichiarazione dei redditi con aliquota IRPEF progressiva dal 23% al 43% o IRES al 27,5% per le società di capitali;
•ricorrere alla rivalutazione del terreno previa cessione, applicando l’imposta sostitutiva dell’8% sull’intero valore rivalutato.