Rent to buy le novità
Il rent to buy entra nel nostro ordinamento grazie all’articolo 23 del decreto «sblocca Italia».Vediamo in concreto come funziona e quali vantaggi può avere.

Il rent to buy rientrava in uno dei contratti atipici mentre oggi grazie all’articolo 23 del decreto «sblocca Italia» (decreto legge n. 133/2014) è diventato un contratto regolato dal nostro ordinamento giuridico, è uno schema contrattuale che cerca di rimediare alla carenza di liquidità dei potenziali acquirenti. In sostanza permette al venditore di “finanziare” l’acquisto ricevendo il prezzo a rate e mantenendo la proprietà fino a quando il potenziale acquirente non corrisponda tutti i canoni.
La nuova regolamentazione del rent to buy serve innanzitutto per permettere la sua trascrizione nei registri immobiliari – sempre che la stipula del contratto avvenga sotto forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Le novità
Se l’immobile dovesse subire pregiudizievoli (pignoramenti, ipoteche, domanda giudiziale) la trascrizione del rent to buy fa da scudo a chi è in affitto. Che resta insensibile a questi eventi, perché le sue ragioni di acquisto del bene libero da gravami prevalgono su coloro che hanno impresso tali gravami.
Se durante il periodo di affitto l’immobile è venduto dal proprietario a qualcun altro, questo nuovo acquirente “subisce” l’esistenza del rent to buy , sia che tale contratto abbia una durata inferiore ai nove anni sia che esso abbia una durata maggiore.

Se il proprietario si rende inadempiente e sorge un diritto di chi è in affitto alla restituzione in tutto o in parte delle somme versate, questo credito beneficia di un privilegio speciale, nel senso che il ricavato dall’esecuzione forzata che ha per oggetto il bene oggetto del rent to buy deve essere innanzitutto e destinato a soddisfare le ragioni del conduttore.

Dal punto di vista fiscale, il Consiglio del Notariato ha spiegato che per evitare di tassare due volte le somme che all’inizio sono qualificate come affitto e in seguito concorrono al prezzo della cessione, si deve considerare come base imponibile della cessione il saldo del prezzo al netto di quanto già versato non solo a titolo di acconti, ma anche come affitto.

Proviamo a vedere uno schema tipo del contratto rent to buy.

• il proprietario concede al potenziale acquirente il godimento dell’immobile;
• l’acquirente ha diritto ad acquistarlo entro un termine previsto;
• Gli affitti versati saranno riscattati in parte o in tutto nel prezzo di acquisto.

I dettagli dipendono dagli accordi contrattuali, dove si può stabilire qual è la parte di canone che sarà corrisposto per l’affitto, e quale sia invece la parte (che può coincidere anche con l’intero canone) che vale come rata del prezzo dovuto per l’acquisto.

Insomma, dalla stipula del contratto deriva che l’acquirente può stare in affitto nella casa del proprietario per il periodo concordato, per diventarne il nuovo proprietario con le modalità e tempi concordati. Per esempio, in maniera automatica con il pagamento di una determinata serie di canoni, oppure esercitando un’opzione di acquisto che il contratto gli concede.

Le due parti, proprietario e acquirente possono essere soggetti qualsiasi, privati, professionisti, imprenditori individuali, società o qualunque altro ente. Anche l’immobile può essere di qualsiasi tipo.

Detto ciò rimane un’alternativa molto valida soprattutto in tempi moderni, dove molti soggetti sia privati che giuridici hanno molte pendenze, utilizzato molto in altri paesi esteri sta prendendo piede anche in Italia, sempre più diffuso e utilizzato in alternativa ad un mutuo bancario.