1. L’intervento dell’agente immobiliare nella mediazione
2. Gli elementi essenziali nella proposta di acquisto
3. Il pagamento nel compromesso
4. La caparra confirmatoria e penitenziale

A.L’intervento dell’agente immobiliare nella mediazione

Normalmente, in caso di intervento dell’agente immobiliare, al futuro acquirente viene consigliato di sottoscrivere una proposta d’acquisto indirizzata al venditore che manifesta Le fasi della compravendita e gli atti che impegnano il venditore e l’acquirente l’interesse del primo all’acquisto dell’immobile, indicando un termine entro il quale permarrà l’interesse. Tale proposta è definita dall’ art.1329 c.c. come irrevocabile: “Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto” (art.1329, comma 1, c.c.). La formulazione della proposta di acquisto è una delle fasi più delicate delle trattativa in quanto, dal momento della sottoscrizione, impegna la parte proponente all’acquisto per il periodo stabilito. Essa è vincolante per il proponente ma non ancora per il venditore, il quale finché non accetta e sottoscrive rimane libero da qualsiasi impegno. Allo scadere del termine di validità, se il venditore non ha accettato, la proposta diventa inefficace e l’aspirante acquirente non ha assolutamente più alcun obbligo.

B. Gli elementi essenziali nella proposta di acquisto

1) l’intenzione di obbligarsi all’acquisto;
2) la completezza, dovendo essa contenere tutti gli estremi del contratto che si vuole concludere;
3) la forma scritta, poiché per i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili la
legge richiede tale forma solenne.

Se ci si avvale di un mediatore, l’agente immobiliare compilerà il modulo prestampato alla presenza dell’interessato, inserendo tutte le condizioni relative alla compravendita. È necessario fare attenzione a come viene determinato il prezzo se cioè a corpo o a misura. Il prezzo concordato quindi può riferirsi alla superficie reale (vendita a misura) oppure a forfait (vendita a corpo). In genere si utilizza la vendita a corpo. Nella vendita a misura, una delle parti può chiedere la riduzione o l’integrazione del prezzo stabilito se, alla consegna, la superficie commerciale risulta superiore o inferiore anche di un solo ventesimo di quella indicata sul rogito notarile o sul compromesso.

C. L’accettazione della proposta d’acquisto

La proposta di acquisto è accompagnata di solito da un deposito infruttifero sotto forma di assegno bancario rilasciato dall’acquirente e intestato al venditore; tale somma resta “bloccata” (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto. Nel frattempo come già detto il venditore è libero di valutare anche altre offerte. Quindi non è certo che a fronte del “sacrificio” subito dall’acquirente l’affare giungerà a conclusione. Infatti in caso di non accettazione della proposta da parte del venditore l’assegno verrà restituito; al contrario in caso di conclusione del contratto, cioè nel momento in cui al compratore giunge notizia scritta dell’accettazione da parte del venditore, quest’ultimo incasserà l’assegno versato che diventerà caparra confirmatoria secondo la definizione prevista dall’art. 1385 del Codice Civile e che analizzeremo meglio in seguito. Quello che è importante sottolineare è che nel momento in cui l’acquirente viene a conoscenza dell’accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da parte del venditore il contratto è concluso e si forma un vero e proprio preliminare in quanto si è di fronte all’incontro formale delle volontà delle parti di obbligarsi al trasferimento della proprietà in conformità al principio consensualistico fissato dall’art 1326 del codice civile secondo il quale:” il con tratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”. Al fine di evitare un notevole pregiudizio alle aspettative delle parti contraenti, è necessario che nei moduli predisposti dalle agenzie immobiliari sia precisato il fatto che con l’accettazione della proposta di acquisto si perfeziona un contratto preliminare. La precisazione di quanto sopra evidenziato rappresenta una tutela anche per il mediatore il quale, negli incarichi di mediazione, dovrà chiaramente stabilire che, ai fini del sorgere del suo diritto alla provvigione, l’accettazione della proposta e la conseguente comunicazione di detta accettazione al proponente determina il perfezionamento di un contratto preliminare. Tutto questo in quanto le parti devono essere poste nella condizione di decidere se intendono raggiungere un accordo di massima, rimandando ad un momento successivo la stipula del preliminare o, se invece, intendono immediatamente stipulare un vero e proprio preliminare di vendita con conseguente conclusione dell’affare e diritto alla provvigione da parte del mediatore. Sovente, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si può giungere alla formulazione di un nuovo preliminare, più specifico ed articolato, che sostituisca il modulo prestampato e che disciplini eventuali aspetti non contenuti nella proposta. Tuttavia per la stipula del nuovo preliminare che vada ad integrare e modificare le disposizioni contenute nella proposta di acquisto accettata dal venditore, serve l’accordo di entrambe le parti, in mancanza del quale o ci si ritira dall’affare (perdendo o dovendo restituire il doppio della caparra come vedremo meglio in seguito) o si è costretti a rispettare gli impegni assunti con la sottoscrizione della proposta di acquisto. Quest’ultima eventualità consiglia di evitare la sottoscrizione di proposte di acquisto il cui contenuto non coincida con quelle di un preliminare vero e proprio ( specie per quel che riguarda le modalità di pagamento del prezzo, la descrizione dell’immobile e le garanzie). In base a quanto detto quindi è sempre preferibile stipulare un contratto preliminare vero e proprio: tuttavia nel caso si debba sottoscrivere una proposta di acquisto è consigliabile:
a) fissare una durata la più breve possibile;
b) prevedere una caparra minima;
c) intestare la proposta e il relativo assegno, come già detto, al venditore e non all’agente immobiliare;
d) in caso di richiesta di un mutuo, far inserire la clausola “proposta valida salvo accettazione mutuo”;
e) indicare la conformità urbanistica dell’immobile nonché eventuali iscrizioni ipotecarie
e gravami di qualsiasi natura;
f) in caso di indisponibilità della documentazione principale relativa all’immobile (in particolare atto di provenienza e schede catastali) indicare le modalità con le quali i documenti verranno messi a disposizione.
Per maggiore comodità e semplicità, nella pratica si può compilare un apposito modulo predisposto da alcune associazioni di categoria degli agenti immobiliari (ad esempio la FIAIP o la FIMAA), dove sono già stati previste e scritte in maniera equilibrata, la maggior parte delle clausole necessarie ad una normale compravendita.

D. La caparra confirmatoria e penitenziale

Le fasi della compravendita e gli atti che impegnano il venditore e l’acquirente Un discorso a parte che merita particolare attenzione è quello della qualificazione giuridica delle somme di denaro che a vario titolo vengono consegnate dal futuro acquirente al venditore prima di arrivare alla stipula del rogito. Le espressioni normalmente usate nei contratti sono quelle di caparra e acconto ma al riguardo è necessario fare alcune precisazioni. Innanzitutto bisogna distinguere tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale La caparra confirmatoria prevista dall’art.1385 del Codice Civile è un anticipo sul prezzo d’acquisto dell’immobile che viene versato dall’acquirente all’atto del compromesso. Come tale impegna entrambe le pari alla conclusione dell’affare. Questo vuol dire che se l’acquirente si ritira dall’affare, il venditore può recedere dal contratto trattenendo la caparra. Se è invece il venditore (cioè chi ha già incassato i soldi) a ritirarsi dall’impegno, l’acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. La parte adempiente (quella che rispetta i patti) può anche scegliere una via diversa e cioè chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica del contratto (art.2932 c.c.), oppure la risoluzione di quest’ultimo per inadempimento della controparte ed il risarcimento del danno. Questo tipo di caparra è, quindi, un patto contrattuale che si perfeziona con la consegna della somma di denaro al venditore da parte del promissario acquirente e che ha lo scopo di liquidare anticipatamente i danni derivanti dall’inadempimento di uno dei contraenti La caparra confirmatoria ha quindi una duplice funzione: a) di parziale esecuzione della prestazione; b) di rafforzamento del vincolo contrattuale; Questo tipo di caparra offre i suoi vantaggi ad entrambe le figure coinvolte, per quel che riguarda l’acquirente è sicuro che, in caso di ritiro dall’affare del venditore, egli potrà ricevere il doppio di quanto versato, per contro il venditore, nel caso fosse l’acquirente a non adempiere ai suoi obblighi, non restituirà la somma ricevuta a titolo di caparra: entrambi però possono rivolgersi al giudice affinché venga rispettato quanto stabilito contrattualmente, nel caso in cui uno dei due soggetti coinvolti nell’accordo dovesse risultare inadempiente. Qualora nel compromesso si parli semplicemente di caparra, si intende con questo termine quella confirmatoria. Mentre la caparra confirmatoria può definirsi come una sanzione contrattuale a carico della parte inadempiente e nel contempo una forma di risarcimento a favore del soggetto adempiente la caparra penitenziale è definita dal codice civile “il corrispettivo del recesso di ciascuna delle parti” (art. 1386 del codice civile). Con questa formula le parti concordano il diritto di recedere dal contratto qualora lo ritengano opportuno, pagando una somma di denaro prestabilita chiamata appunto caparra penitenziale. Quindi se chi recede è l’acquirente perde la somma versato; se invece è il venditore a ritirarsi dall’impegno deve restituire il doppio della somma ricevuta. Null’altro potrà pretendere l’altra parte ne sotto forma di esecuzione specifica del contratto né sotto forma di risarcimento del danno. L’acconto normalmente non è altro che un adempimento parziale preventivo cioè un anticipo sul prezzo finale dell’immobile che deve essere restituito se per qualsiasi motivo non si arriva alla chiusura della compravendita. L’acconto risulta essere quindi la soluzione più semplice e meno impegnativa e nel dubbio sulla effettiva volontà delle parti, l’anticipo versato va proprio considerato come acconto. Così, come già accennato in precedenza le somme versate con la sottoscrizione della proposta irrevocabile d’acquisto, che possono essere ulteriormente integrate in sede di stipula del preliminare, devono essere considerate, per Giurisprudenza consolidata, come acconto sul prezzo, quali che siano le espressioni utilizzate dalle parti, poiché la natura giuridica e gli effetti della caparra confirmatoria nascono solamente dal preliminare ( che in questi casi si perfeziona, come già detto, nel momento in cui al compratore giunge notizia scritta dell’accettazione da parte del venditore). Di conseguenza in caso di mancata accettazione della proposta irrevocabile d’acquisto, l’agente immobiliare ci dovrà restituire la somma versata senza altre conseguenze. È quindi importante essere estremamente precisi sulla qualificazione della somma che viene corrisposta al promesso venditore al momento della firma della proposta di acquisto e, a maggior ragione, al momento della sottoscrizione del preliminare vero e proprio. Bisogna fare pertanto molta attenzione nel contratto alla scaletta dei pagamenti, e a quale titolo vengono imputate le diverse somme indicate in pagamento. Può capitare che il venditore pretenda oltre ad una caparra confirmatoria anche uno o più acconti sul prezzo, talvolta di importo superiore alla caparra. In questi casi è indispensabile la scissione delle due somme e la specifica di quanto costituisce la caparra e quanto invece l’acconto. Le caparre di solito sono fissate tra il 10-20% del prezzo totale dell’immobile. Quando la caparra supera tale cifra conviene che venga indicata come acconto.