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IL CONTRATTO DEFINITIVO (ROGITO)

DI REONE IN REONE NEWS - 16/10/2018

Le spese dell’atto notarile di compravendita o rogito sono normalmente accollate all’ac-quirente, al quale quindi spetta di scegliere il notaio che preferisce.
Il rogito notarile è l’atto conclusivo della compravendita immobiliare con il quale avviene il trasferimento della proprietà in capo all’acquirente.
Tale atto è il titolo in forza del quale formalmente la titolarità di un bene, in questo caso immobile, passa da un soggetto all’altro.
È errato ritenere che l’immobile sia comprato al momento del preliminare, con il quale si produce solo un obbligo a contrarre di fonte convenzionale, cioè le parti si impegnano a re-carsi dal notaio per stipulare l’atto formale di vendita, il vero momento traslativo della pro-prietà.
Come più volte detto l’articolo 1350 del Codice Civile prescrive che i contratti che trasfe-riscono la proprietà di beni immobili devono essere fatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
L’atto pubblico è il documento redatto da un notaio, il quale dichiara che in sua presenza si sono verificati determinati fatti cioè in questo caso la vendita di un immobile.
Con l’atto pubblico il notaio attesta che davanti a lui si sono presentate delle persone, che hanno espresso una precisa volontà che è stata accolta nel documento (rogito) e che poi lo hanno sottoscritto.
I fatti attestati e descritti nell’atto pubblico fanno piena prova legale.
In tal caso il notaio dirige personalmente l’integrale compilazione dell’atto, previa inda-gine della volontà delle parti, al fine di tradurre la stessa in un contratto non solo formal-mente perfetto ma anche idoneo a produrre il risultato pratico perseguito.
La scrittura privata autenticata invece fa piena prova solo della data e delle sottoscrizioni apposte sull’atto.
Con la scrittura privata il notaio si limita ad autenticare delle firme poste in calce ad un atto che può essere predisposto dai contraenti, da professionisti di loro fiducia o, anche, come succede normalmente nella pratica, dal notaio stesso.

Quest’ultima prassi comporta delle conseguenze specialmente dal punto di vista delle eventuali responsabilità del notaio.

Infatti, in tale ipotesi, tranne in particolari casi in cui le parti lo dispensano, egli è comun-que tenuto ad effettuare controlli di ogni tipo per la corretta commerciabilità del bene.
Al riguardo di particolare interesse è l’aspetto della responsabilità professionale del notaio, per mancata o inesatta effettuazione delle visure catastali o ipotecarie.
La Giurisprudenza ha più volte ribadito che, in caso di rogazione di un atto di alienazione immobiliare, l’obbligo del notaio di effettuare le visure catastali o ipotecarie è contenuto nella stesso contratto di prestazione di opera intellettuale che lo lega al cliente e pertanto prescinde dal conferimento allo stesso di uno specifico mandato delle parti.
Il suddetto obbligo, viene meno soltanto per espressa e concorde dispensa delle parti, in caso di urgenza o per altre ragioni; mentre la semplice dichiarazione di libertà del bene tra-sferito, fatta dall’alienante di fronte al notaio, non comporta un implicito esonero dell’ob-bligo posto in capo al notaio stesso.
Se si vuole invece che il notaio compia indagini anche presso altri uffici (esempio: per ac-certare la regolarità edilizia di un fabbricato, vincoli urbanistici ecc..) è necessario conferirgli uno specifico incarico e che egli lo accetti.
Unitamente alle parti, poi, il notaio deve controllare la corrispondenza dell’atto al conte-nuto del compromesso stipulato a suo tempo, in modo che l’atto non contenga clausole né in più né in meno rispetto al preliminare.

Importanti novità in tema di responsabilità notarile sono state introdotte dalla disposi-zione dell’articolo 19 del Decreto Legge 31 maggio N° 78, convertito con modificazioni dalla Legge 30 luglio 2010 n. 122, la quale aggiunge il comma 1-bis all’art. 29 della legge 27 feb-braio 1985 che testualmente recita ” Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi, aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità oltre all’identificazione catastale, il riferi-mento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle di-sposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli inte-statari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
La norma, che mira a perseguire sia la conformità oggettiva (cioè la corrispondenza tra gli immobili esistenti e le risultanze del catasto) che la conformità soggettiva degli immobili (cioè la corrispondenza tra i titolari iscritti in catasto e le risultanze dei registri immobiliari.) ha come ratio quella di consentire il miglioramento delle banche dati catastali e di pubblicità immobiliare nonché quella di far emergere ogni variazione dell’imponibile catastale dei fab-bricati urbani contrastando così l’evasione fiscale e contributiva.
Per quanto riguarda l’ambito applicativo della norma in relazione alla tipologia di atti, preliminarmente bisogna precisare che deve trattarsi di atti tra vivi, redatti mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali quali compravendita, permuta ecc..
Restano esclusi invece dalla norma gli atti mortis causa, gli atti e i provvedimenti giudiziari, gli atti risultanti da scrittura privata non autenticata nonché tutti gli atti privi di effetti tra-slativi quali ad esempio il preliminare di compravendita.

È comunque consigliabile far risultare quanto prescritto dalla norma già dal compromesso, onde evitare che l’eventuale irregolarità catastale impedisca di dare esecuzione al contratto stesso con la stipula del definitivo.
Per fornire chiarimenti ai numerosi dubbi interpretativi che la norma sopra citata ha su-scitato, l’Agenzia del Territorio ha emanato due circolari esplicative la n° 2 e la n° 3 rispetti-vamente del 9 luglio e del 10 agosto 2010.

La prima delle due circolari chiarisce che i riferimenti contenuti nella disposizione in que-stione ai “fabbricati già esistenti” ed alle “unità immobiliari urbane” ne circoscrive l’ambito di applicazione (questa volta con riferimento all’oggetto dell’atto) a:

– immobili già iscritti al catasto edilizio urbano (appunto già esistenti);

– immobili per i quali sussiste l’obbligo di dichiarazione in catasto.

A contrariis specifica l’Agenzia del Territorio, sono esclusi dai suddetti obblighi di identi-ficazione catastale gli atti immobiliari relativi a:

– fabbricati iscritti in catasto come “ in corso costruzione” o “ in corso definizione” sem-pre che non siano stati ultimati o definiti;

– le particelle censite al catasto terreni;

– i fabbricati rurali, censiti al catasto terreni, che non abbiano subito variazioni, né perso requisiti oggettivi e soggettivi per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali;

– i fabbricati iscritti in catasto come “unità collabenti”, in quanto non più abitabili o ser-vibili all’uso cui sono destinati;

– i lastrici solari e le aree urbane, iscritti al catasto edilizio urbano con l’indicazione della sola superficie, ai sensi del DPR 650/1972.

– “i beni comuni non censibili”, intendendosi per tali le porzioni comuni a diverse unità immobiliari e prive di autonoma capacità reddituale, quali, ad esempio, le scale, i cortili, i terrazzi condominiali ecc..;

– “i beni comuni censibili”, ossia quei beni comuni a più unità immobiliari, ma dotati di autonoma capacità reddituale come ad esempio l’alloggio del portiere quando il tra-sferimento delle relative “quote e diritti” avvenga unitamente alla cessione dell’immo-bile cui gli stessi accedono.

Diversamente, risultano assoggettati ai nuovi obblighi dichiarativi gli atti che dispongono il trasferimento autonomo dei “beni comuni censibili”, da parte dei condomini ( in questo caso infatti, l’unità oggetto di cessione perde la funzione di “bene condominiale”) così come quelli aventi ad oggetto le unità immobiliari cd. “afferenti”, relative all’edificazione di nuovi piani, o nuovi corpi di fabbrica, su un lotto già edificato e censito al catasto (ad esempio ma-gazzini, autorimesse ecc.).
Come già accennato la prima parte del comma 1-bis dell’art.29 della legge n.52, prevede che gli indicati atti immobiliari aventi ad oggetto fabbricati già esistenti devono contenere, a pena di nullità, anche il riferimento agli identificativi catastali; la circolare n° 2/2010 speci-fica che tali dati identificativi sono rappresentati da sezione, foglio, numero mappale (parti-cella) ed eventuale subalterno.
Sono gli stessi dati che obbligatoriamente fanno parte del contenuto delle note di trascri-zione (artt. 2659, 2660, 2826 e 2839 del Codice Civile).
La norma impone, sempre a pena di nullità, di far riferimento alle planimetrie depositate in catasto e, al riguardo, la circolare sopra citata specifica che tali informazioni devono essere, comunque richiamate nell’atto anche nell’ipotesi in cui le planimetrie relative al fabbricato non siano state depositate in catasto, anche in osservanza di uno dei casi di esenzione da tale adempimento (art.58 D.P.R. 1142/1949), o siano state dichiarate “non accettabili”, (in quanto non conformi al reale stato di fatto dell’immobile), oppure, nonostante il deposito, non siano più reperibili presso il catasto.

Ultimo fra gli adempimenti previsti dalla prima parte del comma 1 dell’art. 29 su citato è l’inserimento nel documento negoziale anche della dichiarazione, resa dagli intestatari, circa la conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo stato di fatto degli immobili urbani oggetto dell’atto.

A seguito dell’intervento della legge n.122/2010, di conversione del D.L. 78/2010, è stato previsto inoltre, che quest’ultima dichiarazione possa essere sostituita da un’attestazione di conformità resa da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento cata-stale.

In pratica gli atti contemplati dalla normativa in questione non possono essere stipulati e, se stipulati sono nulli, se non vi è conformità tra lo stato di fatto ed i dati catastali e le pla-nimetrie depositate nonché se tale conformità non viene dichiarata in atto dai disponenti o non risulti da apposita attestazione resa da un tecnico abilitato ed allegata all’atto.

È bene tuttavia chiarire il concetto di conformità utilizzato dal legislatore, in quanto non ogni difformità dello stato di fatto dalle risultanze planimetriche e dai dati catastali impedisce la dichiarazione di conformità e, di conseguenza, la stipula dell’atto. Essendo, infatti la norma finalizzata al contrasto all’evasione, saranno rilevanti solamente le variazioni degli immobili che incidono sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, cioè sulle componenti che influiscono sulla corretta determinazione della rendita catastale. Richiedono, pertanto, la denuncia di variazione gli interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, cambio di destinazione di uso ovvero che comportino una redistribuzione degli spazi interni o modifichino l’utilizzazione di superfici scoperte. In parole povere l’uni-ficazione di due camere o la divisione di una camera in due comportano la variazione della planimetria. Lo stesso discorso vale se un ripostiglio si trasforma in bagno o viceversa, o una terrazza viene coperta e trasformata in una stanza.
Sono, invece, accettate, le difformità lievi, che non incidono sull’ attribuzione della rendita catastale, essendoci in tal caso una conformità sostanziale tra lo stato di fatto e le planimetrie depositate, come ad esempio le piccole modifiche interne (spostamento di una porta o di un tramezzo senza mutare il numero dei vani e la loro funzionalità o le aperture e chiusure di porte o finestre), la variazione dei toponimi o, ancora, le inesattezze o gli errori relativi a piano ed indirizzo.
In definitiva, la mancata corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria catastale ren-derà non stipulabile l’atto di compravendita in mancanza di una previa presentazione di una dichiarazione di aggiornamento catastale e di una nuova planimetria, tranne il caso di dif-formità lievi non comportanti mutamenti di rendita che, come visto, sono irrilevanti a tal fine.
Sottoscritto il rogito il notaio è obbligato ad una serie di adempimenti fiscali e burocratici, tutti di grande importanza.
Innanzitutto il notaio deve entro 20 giorni registrare l’atto presso la Conservatoria dei Re-gistri Immobiliari (ora Agenzia del Territorio) provvedendo a pagare contemporaneamente i tributi previsti per l’acquirente che, come meglio vedremo in seguito sono imposta di regi-stro (o l’Iva, in caso di acquisto di immobile nuovo), l’ imposta ipotecaria e catastale, il bollo.

Il rogito viene portato alla Conservatoria in duplice copia e sia sull’originale (che viene trattenuto), che sulla copia (che viene restituita al notaio) verranno riportati il numero di re-gistrazione. La copia, a sua volta duplicata, verrà consegnata sia al venditore che all’ac-quirente e riporterà sulla prima pagina il totale della cifra pagata a titolo di tributi sull’acquisto.
Alla Conservatoria, il notaio consegnerà anche una “Nota di trascrizione”, in


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