1. Titolo di proprietà e/o provenienza
2. Aspetti urbanistici
3. Aspetti catastali
4. Aspetti condominiali

Per arrivare alla corretta compravendita di un immobile è necessario effettuare alcuni controlli ed acquisire una serie di documenti che assicurano all’acquirente la corretta esistenza e titolarità dell’immobile e non lo espongono a sanzioni amministrative (mancanza del certificato di agibilità) o addirittura penali (mancanza del permesso di costruire ovvero di con-cessione/licenza edilizia).

A. Titolo di proprietà e/o provenienza
La prima e più importante verifica da fare prima di sottoscrivere il contratto preliminare che, come meglio vedremo in seguito, obbliga all’ acquisto dell’immobile, è quella di accertare che il promittente venditore sia il vero proprietario.
A tal fine bisogna controllare anzitutto se il soggetto che offre la vendita ha un valido atto di acquisto; se lui stesso ha comprato dal vero proprietario e così via fino a ricostruire la storia dell’immobile negli ultimi venti anni.
Poiché vi è un obbligo giuridico di trascrivere ogni compravendita, per verificare la titolarità dell’immobile basterà rivolgersi ai Servizi di pubblicità immobiliare degli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari), e con il nome, data di nascita e codice fiscale del soggetto che interessa, richiedere una visura.
Con questa verifica si controlla oltre l’esatta proprietà dell’immobile anche il regime fa-miliare del proprietario nonché l’eventuale presenza di ipoteche o servitù, ossia diritti che possono comprimere il godimento o l’utilizzo della casa ( ad esempio il diritto di passaggio nel giardino ) o eventuali trascrizioni pregiudizievoli ( che possono cioè pregiudicare i diritti dell’acquirente).
Si ricorda al riguardo che l’ipoteca segue l’immobile e non chi l’ha accesa, quindi continua a gravare sul bene anche in caso di passaggio di proprietà dello stesso.
La conseguenza è che se il creditore non viene saldato per una qualunque ragione, a pagarne le conseguenze non è il debitore ma chi ha acquistato la proprietà dell’immobile gravato da ipoteca. Il rischio è quello di un esecuzione (vendita forzata) immobiliare, per evitare la quale non resta all’acquirente che pagare il debito residuo.

Altra situazione a rischio è quella dell’acquisto di un immobile derivante da eredità o donazione.

Qualsiasi erede infatti, ritenendo lesa la propria quota di legittima, ha tempo dieci anni dal decesso di chi ha lasciato l’eredità o effettuato la donazione, per far valere i suoi diritti, chiedendo che il valore dell’appartamento venga considerato all’interno del cumulo ereditario ( così detta “azione di riduzione “). In tali situazioni l’acquirente potrebbe vedersi costretto a restituire l’immobile o a compensare in denaro gli eredi ricorrenti, salvo poi tentare di rifarsi contro chi glielo ha venduto. Quindi può capitare perfino che un immobile passi due volte di mano prima che l’azione di riduzione venga esercitata. In questi casi, data la complessità dell’analisi giuridica volta a verificare l’esistenza di eventuali diritti ereditari, si consiglia di rivolgersi ad un professionista prima di firmare qualunque preliminare d’acquito.
Particolare attenzione va usata anche quando il venditore è coniugato in regime di comunione legale tra i coniugi e l’immobile è stato acquistato da lui mentre era già sposato.
In tal caso si presume, salvo prova contraria, che appartenga ad entrambi i coniugi anche quando uno solo dei due compare nel rogito del precedente acquisto.
Anche in questo caso una semplice visura presso l’Agenzia del territorio chiarirà la reale situazione e quindi se entrambi i coniugi dovranno sottoscrivere l’eventuale contratto di compravendita o solo il promittente venditore.
Comunque ove dalla visura risultino trascritti dati non indicati dal venditore conviene chiarire immediatamente la situazione con la controparte.

B. Aspetti urbanistici
Accade più frequentemente di quanto si creda che nella compravendita di un immobile tra privati nessuno si curi di verificare la reale conformità urbanistica dell’abitazione da acquistare.
Si tratta di un aspetto che non può in alcun modo essere trascurato in quanto può pregiudicare la libera commercializzazione del bene.
E’ molto importante quindi prima di acquistare un immobile controllare che lo stato di fatto dello stesso non sia sostanzialmente difforme alle planimetrie depositate presso gli sportelli catastali degli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio e l’ufficio tecnico del Comune, sezione urbanistica.
Qualora da un primo raffronto la rappresentazione derivante dalla planimetria non coincida con la situazione reale dell’immobile visitato (per esempio: ci sia una stanza in più, ci sia un soppalco, sia sostanzialmente diversa la distribuzione degli spazi interni, etc..) sarà necessario chiedere al venditore tutta la documentazione riguardante le modifiche interne appor-tate.
I nuovi lavori infatti potrebbero essere stati eseguiti a seconda dei casi sulla base di una licenza edilizia (fino al 30 gennaio 1977), concessione edilizia (dopo il 30 gennaio 1977 e prima del giugno 2003), permesso di costruire (dal 30 giugno 2003 in poi), denuncia di inizio di attività (DIA), titolo abilitativo in sanatoria (condono edilizio) in caso di costruzione realizzata in assenza del provvedimento autorizzativo, ovvero in totale difformità dello stesso.
Se invece l’immobile è stato costruito in tutto o in parte abusivamente e non è stata presentata domanda di condono edilizio ai sensi delle leggi n.47/85; 724/1994 e n. 326/2003 ci si può trovare di fronte ad un bene addirittura incommerciabile, oppure nei casi meno gravi, ad un bene che, per essere regolare deve essere oggetto di un apposito provvedimento rilasciato dal Comune ed il più delle volte verso il pagamento di oneri anche di forte entità.
Nel nostro sistema legislativo non è in realtà previsto un controllo veramente efficace su questo importante aspetto.
È vero infatti che la legge 47/85 all’ art. 41 ha stabilito che, qualora la costruzione risulti iniziata successivamente al 1 settembre 1967, deve essere fatta menzione nel contratto dei titoli autorizzativi comunali (licenza edilizia, concessioni ad edificare etc..); ma si tratta comunque di una semplice dichiarazione, riportata nel rogito notarile a carico del venditore il quale però sovente non è al corrente della reale situazione urbanistica dell’immobile.
È pertanto fortemente consigliabile effettuare attraverso un tecnico di propria fiducia il controllo della regolarità urbanistica dell’immobile e, eventualmente porre a carico del venditore la cura e le spese delle conseguenti pratiche di regolarizzazione.
Non bisogna dimenticare infine di farsi esibire il “Certificato d’Agibilità” o il documento di autocertificazione del termine per la formazione del silenzio assenso protocollato dal Comune.
Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente (art.24 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, Testo Unico in materia edilizia).
Tale certificato viene rilasciato dall’ Ufficio Tecnico del Comune in cui si trova l’immobile con riferimento ai seguenti interventi (indipendentemente dal fatto che per gli stessi sia richiesto il permesso a costruire o la DIA):

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati.

Il certificato di agibilità non vale ad attestare la conformità dell’edificio al progetto approvato, bensì la mera idoneità dell’edificio, sotto il profilo igienico sanitario, della sicurezza e del risparmio energetico, ad essere utilizzato ai fini abitativi o commerciali previsti.
Il ruolo del certificato è quindi assolutamente di primo piano e la sua mancanza non può non avere degli effetti negativi, che si manifestano in primo luogo nell’ambito del contratto di vendita dell’immobile che ne difetta. Infatti l’assenza di agibilità costituisce motivo di ri-soluzione del contratto per inadempimento del venditore con conseguente obbligo di risarcire il danno arrecato a meno che l’acquirente non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’agibilità o abbia comunque esonerato il venditore dall’ obbligo di ottenere la relativa licenza.

C. Aspetti catastali
Altra documentazione molto importante che è necessario acquisire è quella catastale.
Il Catasto è un registro nel quale si elencano e descrivono tutti i beni immobili costruiti sul territorio nazionale con l’indicazione del luogo, dei confini, il nome dei loro possessori, il titolo da cui deriva la proprietà e la relativa rendita sulla quale devono essere calcolate le imposte.
Presso gli uffici del catasto (ora Agenzia del Territorio) è possibile controllare l’esatta consistenza dell’unità immobiliare che si va ad acquistare mediante la consultazione dei documenti ivi depositati, in particolare, è necessario reperire la piantina dell’appartamento con gli eventuali accessori (autorimessa, cantina, terrazzo etc.) e verificare che corrisponda allo stato reale dell’immobile. La piantina riporta inoltre i dati catastali che devono necessaria-mente coincidere con quelli scritti sull ’atto di compravendita.
Se da un raffronto risultano differenze tra la planimetria catastale e la situazione di fatto dell’unità immobiliare oggetto della compravendita occorrerà provvedere alla sua regolarizzazione mediante la presentazione di una denuncia di variazione.
È da sottolineare come normalmente l’immobile nella planimetria catastale sia disegnato in scala 1:200; conseguentemente è possibile calcolare facilmente le sue dimensioni con un righello, sapendo che ogni centimetro corrisponde a due metri.
Presso gli sportelli catastali degli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio è possibile richiedere gratuitamente una visura nella quale vengono riportati i dati (categoria, classe, consistenza, rendita) relativi all’ immobile.
Per ottenere tali informazioni è necessario tuttavia conoscere alternativamente i dati del-l’intestatario o i riferimenti catastali (particella catastale) dell’immobile.
Inoltre va sottolineato che se anche nella visura catastale è indicato il soggetto titolare del bene, tale indicazione non fa mai piena prova della proprietà perché il catasto è preordinato a fini essenzialmente fiscali.

D. Aspetti condominiali
In caso di acquisto di un appartamento in un condominio è necessario esaminare, prima di assumere qualsiasi impegno, il testo del regolamento condominiale.
Tale esame è importante sotto un duplice profilo: da un lato per garantirsi che, nel regolamento, siano inserite sufficienti clausole per evitare destinazioni moleste o indecorose nelle altre unità immobiliari, dall’ altro (e qui l’esame sarà ancora più importante e decisivo) per verificare che, qualora si voglia effettuare un mutamento di destinazione d’uso dell’unità immobiliare di cui si sta trattando l’acquisto, il regolamento non lo vieti.
Una grande attenzione va dedicata anche alla ripartizione delle spese: se per esempio si ha intenzione di comprare casa al primo piano ed il regolamento condominiale stabilisce che le spese dell’ascensore si suddividono per millesimi e non per piani (norma palesemente iniqua ma legittima) l’acquirente non potrebbe farci nulla, perché logicamente i condomini dei piani alti non consentiranno mai alla modifica regolamentare.
Il regolamento inoltre potrebbe contenere disposizioni particolari in contrasto con i propri interessi. Se si ha un cane, ad esempio, è meglio accertarsi che il regolamento non vieti la presenza di animali.
Un altro rischio che potrebbe presentarsi per chi acquista un appartamento in condominio è quello di dover pagare forti quote di spese per interventi di manutenzione straordinaria sulle parti comuni ( si pensi ad esempio alla ristrutturazione di un tetto ovvero dell’impianto di riscaldamento) deliberate in precedenza dall’ assemblea dei condomini ma i cui lavori non sono ancora iniziati e le rate della spesa non richieste al momento della compravendita.
Siccome in questo caso, per giurisprudenza consolidata, l’obbligo di pagamento ricade sul nuovo proprietario è opportuno, prima di pagare al venditore il saldo del prezzo convenuto, chiedere all’ amministratore se esistano appunto spese straordinarie già deliberate o farsi consegnare copia del bilancio preventivo e dei verbali d’assemblea dell’ultimo anno.
Ulteriore rischio è quello di dover pagare ( per la solidarietà prevista dall’ art. 63 comma II, delle disposizioni di attuazione del codice civile) spese condominiali arretrate dovute e non pagate dal venditore per l’anno in corso e quello precedente.
E’ quindi opportuno verificare la regolarità dei pagamenti per evitare di incorrere in spese impreviste, chiedendo all’ amministratore, previa autorizzazione della parte venditrice, copia della documentazione relativa a detti pagamenti o una dichiarazione liberatoria.
Se per una qualsiasi ragione è stato impossibile verificare il corretto pagamento delle spese condominiali da parte del venditore è allora opportuno far inserire nel rogito notarile una clausola liberatoria al fine di non trovarsi esposti all’ azione del condominio per il recupero delle spese stesse.
A prescindere dalle suddette situazioni è comunque opportuno prima di acquistare un appartamento in un contesto condominiale farsi consegnare copia del regolamento con tutte le tabelle millesimali allo scopo di verificare la superficie commerciale e l’ammontare delle spese annue da pagare con eventuali debiti da parte del venditore.