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CLAUSOLE VESSATORIE NEI CONTRATTI IMMOBILIARI

DI REONE IN REONE NEWS - 16/10/2018

Rispetto ad altre categorie di mediazione, quella immobiliare si distingue per essere rivolta principalmente a clientela privata non professionale.
Ciò rende applicabile nei rapporti tra agenzia immobiliare e rispettivi clienti la disciplina prevista a tutela dei consumatori dal D.Lgs n. 206 del 06/09/2005 (cosiddetto “ Codice del Consumo”) in materia di clausole vessatorie.
Tale normativa infatti si applica esclusivamente ai contratti conclusi tra “consumatori” e “professionisti”; per consumatore deve intendersi “la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta”; mentre professionista “è la persona fisica o giuridica, pubblica o privata, che, nel quadro della sua attività imprenditoriale o professionale, utilizza il contratto”.
L’art. 33 punto 1 del Codice del Consumo definisce “ vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto”.
Il connotato fondamentale è il “significativo squilibrio tra le posizioni” da intendersi non come squilibrio economico ma normativo, riferito cioè ai diritti ed agli obblighi reciproci derivanti dal contratto.
La normativa in esame non si limita a fornire il suddetto parametro generale di vessatorietà cioè il “significativo squilibrio” ma elenca al punto 2 dell’art 33 una serie di clausole di frequente utilizzo nei contratti per adesione per le quali stabilisce una presunzione di vessa-torietà.
Ciò vuol dire che per le suddette clausole il legislatore ha dato a priori un giudizio di vessatorietà, valutandole come tipici casi di “significativo squilibrio tra le prestazioni”.
È comunque possibile far dichiarare la vessatorietà di una clausola contrattuale non rientrante in nessuna delle ipotesi indicate dal punto 2 dell’articolo 33 del Codice del Consumo in quanto l’elenco nello stesso contenuto è esemplificativo.
In tal caso, non operando alcuna presunzione di vessatorietà, sarà necessario dimostrare il notevole squilibrio tra le prestazioni poste a carico del professionista e del consumatore.
È opportuno sottolineare come nella valutazione della vessatorietà non rileva la colpa del professionista o la consapevolezza di ledere l’altrui diritto, la clausola infatti è vessatoria a prescindere dalla buona fede del predisponente.
Il punto 4 dell’art. 34 del Codice del Consumo stabilisce poi che “non sono vessatorie le clausole o gli elementi di clausola che siano stati oggetto di trattativa individuale”
Lo spirito della norma è di salvaguardare comunque il principio fondamentale dell’autonomia negoziale.
Il consumatore viene tutelato dalle clausole imposte unilateralmente dal professionista ma ha l’obbligo di rispettarne il contenuto ove le stesse siano state espressamente discusse e trattate con il professionista stesso.
In quest’ultimo caso le clausole dovranno ritenersi pienamente valide ed efficaci. Occorre, tuttavia che il consumatore abbia avuto la possibilità effettiva e concreta di influire sul contenuto della clausola o del contratto nel suo complesso, magari accettando quella condizione per così dire “sbilanciata”, in cambio di altre concessioni nell’ambito del-l’intero rapporto negoziale con il professionista.
È evidente quindi che non possono ritenersi sufficienti eventuali clausole di stile apposte in calce al contratto passibili a loro volta di essere dichiarate vessatorie in quanto dirette a limitare la facoltà di opporre eccezioni ( art. 33 punto 2 lettera t) ).
È inoltre previsto all’art. 34 punto 5 del Codice del Consumo che nel contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli e formulari per disciplinare in modo uniforme determinati rapporti contrattuali, spetta al professionista l’onere di provare che le clausole, nonostante
siano state unilateralmente predisposte, sono state oggetto di una specifica trattativa con il cliente.
Anche tale disposizione risulta applicabile alle Agenzie Immobiliari che normalmente si avvalgono nell’esercizio della loro attività di moduli e formulari che specificano le condizioni di contratto applicate.
In ogni caso le clausole vessatorie (secondo l’accezione sopra riportata) inserite nei con-tratti proposti al consumatore, sono considerate inefficaci, e quindi nulle. Si tratta di una nullità che opera solo a vantaggio del consumatore ed è parziale perché il contratto rimane efficace per il resto.
È quindi opportuno che i moduli contrattuali utilizzati dalle Agenzie Immobiliari contengano clausole che prevedano diritti reciproci per entrambe le parti, proprio perché il riequilibrio può essere perseguito con l’inserimento di ben determinati obblighi e doveri a carico del mediatore. Spetterà poi a quest’ultimo, in caso di contestazione, dimostrare che esiste, nel contesto complessivo del contratto, un sostanziale equilibrio dei diritti e degli obblighi tale da annullare qualsiasi svantaggio a scapito del consumatore.
Prima di passare all’esame di alcune clausole contenute nei modelli contrattuali utilizzati dagli agenti immobiliari che, sulla base di quanto esposto in precedenza, sono da considerarsi potenzialmente vessatorie può essere utile una osservazione di carattere generale che ri-guarda la stesura dei contratti, sia in relazione alla forma grafica, sia dal punto di vista del lessico e della sintassi.
La legge prevede infatti che, in caso di contratti proposti al consumatore per iscritto, gli stessi siano redatti nella forma più chiara e semplice possibile in modo da consentire a chiunque, anche al consumatore più sprovveduto, di capire il significato reale del contratto che sta per stipulare e di prendere coscienza anche degli oneri che da esso derivano.

In caso di dubbio sul senso di una clausola, prevale l’interpretazione più favorevole al con-sumatore.
Le clausole che nei contratti immobiliari più frequentemente risultano interessate dalla normativa in questione sono:

1) irrevocabilità dell’incarico;

2) esclusiva;

3) tacito rinnovo

4) penale in caso di recesso;

5) foro competente;

4.1 Clausola d’irrevocabilità

Con l’inserimento della clausola d’irrevocabilità il mediatore riduce il rischio per così dire di “lavorare a vuoto” e si cautela da futuri ripensamenti del committente prevedendo un termine entro il quale il contraente non può revocare l’incarico.

Tale clausola, se pattuita esclusivamente a favore del mediatore, rientra nell’ipotesi pre-vista dall’articolo 33, 2° comma lettera g) del codice del Consumo in quanto produce l’effetto di attribuire solo al mediatore la facoltà di recedere dall’incarico pur in assenza di una pre-visione espressa in tal senso nel contratto, potendo di fatto lo stesso sottrarsi all’incarico ricevuto mediante la semplice inerzia.

Tuttavia la presunzione di vessatorietà della clausola in questione potrebbe essere superata laddove fosse:
1) rigorosamente limitata nel tempo;
2) oggetto di reale trattativa con previsione della facoltà di recesso per entrambe le parti dietro la corresponsione a titolo di multa penitenziale di una determinata somma di denaro che comunque non dovrebbe essere troppo gravosa per il consumatore.
Inoltre per soddisfare l’esigenza di un maggior equilibrio contrattuale le agenzie sono solite prevedere nei loro moduli la prestazione di servizi ulteriori rispetto alla semplice messa in contatto delle parti quali: l’impiego di particolari forme di pubblicità commerciale, l’ef-fettuazione della stima dell’immobile, la consultazione dei pubblici registri per la verifica della condizione giuridica dell’immobile medesimo e dell’affidabilità delle parti contraenti, la rinuncia al rimborso spese nel caso in cui l’affare non si concluda (si ricordi che in mancanza di questa clausola il rimborso è un diritto) ecc..

Clausola d’esclusività
Altra clausola largamente diffusa nella prassi della contrattazione delle Agenzie Immobiliari è quella che, come abbiamo già visto, prevede a favore del mediatore la cosiddetta “esclusiva”: con essa il consumatore si obbliga nei confronti del mediatore a non avvalersi di altri soggetti intermediari e a non vendere direttamente l’immobile; tale clausola viene estesa anche ai casi in cui il consumatore vende l’immobile, dopo la scadenza dell’incarico, a soggetti presentati dall’agenzia.
La clausola d’esclusività è uno strumento che tutela il mediatore che si può dedicare a la-vorare sulla vendita senza il timore che il committente possa avvalersi di altri soggetti.
Poiché il patto d’esclusiva a favore del mediatore comporta una restrizione della libertà contrattuale del cliente ai sensi dell’ 33, 2° comma lettera t) del codice del Consumo, lo stesso deve essere oggetto di reale trattativa tra le parti ex art. 34 comma 4° del codice del Consumo stesso.
È importante sottolineare comunque che l’esclusiva non è di per se proibita e che sarà sempre possibile per il mediatore pattuire con il singolo cliente l’esclusività del suo incarico, concedendo, in cambio, delle prestazioni supplementari.
Quale bilanciamento, le agenzie immobiliari sono solite offrire uno o più servizi aggiuntivi che possono consistere, a titolo esemplificativo, nel:
a) promuovere diligentemente la vendita mediante strumenti di pubblicità rafforzata (pubblicazione a loro cure e spese di annunci-locandine-foto ecc…);
b) elaborare report informativi completi sullo stato urbanistico, catastale e architettonico dell’immobile;
c) rinunciare al rimborso delle spese in caso di mancata conclusione dell’affare;
d) fornire alle parti assistenza fino all’atto notarile ed eventuale assistenza del cliente presso gli uffici pubblici ecc…;
e) effettuare la stima dell’immobile da vendere.

Tacito rinnovo dell’incarico

L’incarico conferito all’agenzia immobiliare spesso prevede la tacita proroga dello stesso, salva disdetta da inviare al mediatore entro un certo termine prima della scadenza.
La previsione del tacito rinnovo non è di per sé vessatoria: viceversa si presume vessatorio ai sensi dell’art. 33 comma 2°, lettera i) del codice del Consumo, stabilire un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto per comunicare disdetta al fine di evitare la proroga tacita.

È evidente al riguardo che la valutazione circa l’eccessiva anticipazione del termine (rispetto alla scadenza del contratto) per la comunicazione della disdetta non può essere stabilita in astratto, ma solo in relazione alla durata del singolo contratto.

Clausola penale

La clausola penale è un’altra clausola frequentemente utilizzata nella modulistica contrat-tuale delle agenzie immobiliari.
La previsione di una penale, di per sé non è illegittima (vessatoria), ma lo diventa qualora abbia l’effetto di imporre al consumatore, in caso d’inadempimento o di ritardo nell’adempimento, il pagamento di una somma di denaro d’importo manifestamente eccessivo a titolo di risarcimento o ad altro titolo equivalente (art. 33, 2° comma lettera f) ).
È manifestatamene eccessiva quella clausola penale che preveda il pagamento di un importo sproporzionato rispetto all’attività posta in essere dall’agente immobiliare al momento dell’indebita revoca; questo naturalmente nel caso in cui il consumatore non possa dimostrare l’inadempienza quale causa della revoca del mandato, poiché in tal caso non ci sarebbe violazione contrattuale.

Normalmente, la penale prevede due distinte formulazioni:

– il pagamento di una cifra d’importo pari alla provvigione, che potrebbe essere ritenuta efficace quando il mediatore abbia ben lavorato e la mancata conclusione dell’affare sia addebitabile ad ingiustificata motivazione del cliente;
– il pagamento di una percentuale o comunque di una cifra ridotta rispetto all’importo della provvigione applicabile nel caso in cui il mediatore non può dimostrare l’esito favorevole e conclusivo della sua attività.

In ogni caso tale clausola deve essere valida per entrambe le parti e, in caso di inadem-pienza dell’agente deve essere previsto che lo stesso debba versare al cliente il doppio del-l’importo stabilito per quest’ultimo.
A tal fine sarebbe opportuna la previsione negoziale, all’interno dei moduli utilizzati dalle agenzie immobiliari, di tutte quelle attività che il mediatore effettivamente andrà a svolgere per l’adempimento dell’incarico ricevuto allo scopo di ben individuare gli obblighi negoziali facenti capo allo stesso.

Foro competente

L’art. 33, 2° comma lettera u) del Codice del Consumo prevede la presunta vessatorietà delle clausole che stabiliscono “ come sede del foro competente sulle controversie, località diversa da quella di residenza o domicilio elettivo del consumatore” e ciò per evitare al con-sumatore stesso di dover agire presso un foro territorialmente “gravoso” per l’esercizio delle proprie difese.
Nei contratti stipulati dalle agenzie immobiliari sovente è presente la clausola che in caso di controversia individua il foro competente in quello del luogo ove ha la sede legale l’impresa di mediazione che coincide con il luogo in cui è sorta o deve eseguirsi l’obbligazione. Il contratto infatti di solito viene sottoscritto nei locali dell’impresa di mediazione nel cui ambito territoriale si trova l’immobile oggetto dell’incarico.
Altre volte i moduli contrattuali prevedono l’elezione del domicilio del consumatore presso la sede dell’agenzia immobiliare.
La presunzione di vessatorietà di clausole di questo tipo può essere superata con l’eventuale prova di un effettiva trattativa individuale ai sensi dell’art. 34 comma 4° del codice del Consumo.

















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